承租人“跳单”能“跳”掉中介费吗？法院：No！还得另付违约金
前段时间，某明星被中介爆料，在由中介带看房后，该明星一家绕过这家中介购买了这套房屋。中介认为这种行为属于“跳单”，应当支付佣金。这起事件在微博引发关注和讨论。那么，在房屋租售过程中，“跳单”行为如何认定，“跳单”行为人是否应当支付相应佣金呢？
2020年11月，启明公司（化名）委托房产中介大华公司（化名）租赁厂房，双方签订《中介服务协议书》。协议第三条载明，大华公司需要支付居间佣金，佣金为一个月租金；协议还约定，启明公司承诺在实地查看物业后，不再直接、间接或通过其他经纪公司或个人与该厂房房东联系，若没有经大华公司而私下与房东联络签约的，需支付大华公司一个月租金作为佣金，并支付一个月租金作为违约金。协议签订后，大华公司带启明公司实地查看了待租厂房。
看房后没多久，启明公司自行打听到房东的联系方式，私下与房东签订了租赁协议，并进驻使用。大华公司发现了启明公司的行为，十分气愤，认为启明公司的行为属于“跳单”。大华公司向法院起诉，要求启明公司支付中介服务费（一个月租金）及违约金（一个月租金）。
法院裁判
法院经审理认为，《中介服务协议书》第四条约定为“跳单”条款，本意是为防止委托人利用中介人提供的房源信息却“跳”过中介人承租房屋，从而使中介人无法得到应得的佣金，条款是有效的，即委托人在接受中介服务后，利用中介提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
本案中，启明公司通过大华公司带看获取了案涉厂房的坐落位置，而后自行打听房东联系方式并与之签约，属于利用了大华公司提供的媒介服务，应当向大华公司支付报酬。
关于报酬金额的问题。虽然大华公司仅带启明公司查看了案涉厂房，付出的劳动有限，但大华公司未履行全部媒介服务的原因在于启明公司，所以不应据此降低大华公司的报酬。大华公司主张一个月租金作为报酬，符合合同约定，法院予以支持。
关于违约金支付及金额的问题。启明公司的“跳单”行为违法协议约定，应当向大华公司支付违约金。但法院审查认为协议中约定的违约金过高，而且大华公司也没有举证证明其具体损失，所以法院依法将违约金调整为10000元。
法官说法
委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的行为，称之为“跳单”。此前，对于“跳单”行为，法院主要依据《合同法》规定和双方当事人合同约定，结合诚实信用原则作出认定。《民法典》颁布后，对“跳单”行为进行了明确规定，并首次将其上升到法律层面，不仅保护了中介人的合法权益，也对违反契约精神的行为进行了严格的规制。
《民法典》第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务后，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
实践中，认定是否构成“跳单”主要从以下几个方面判断：一是看中介人与委托人之间有无订立中介服务合同；二是看中介人是否按约提供了房源信息或成交机会，并且积极履行中介服务；三是看委托人是否利用该信息、机会与房东私下成交或者另行委托其他中介成交。生活中，诚信是人的第二“身份证”，我们人人都应该讲诚实、重诺言、守信用，不要做违背诚实信用之事，否则需要为自己的行为“买单”。
供稿单位：新吴法院
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